Головна arrow Архів попередньої версії arrow Правовий компас
Реклама
Нерухомість: комусь вигідні такі ''неув’язочки''? Надрукувати

(Біржова торгівля № 19(53) від 25 травня 2004р.)

За новим Цивільним кодексом у право власності нерухомістю можна вступити лише після державної реєстрації угоди на придбання квартири.

Одразу цілий ряд нормативних актів набрав чинності з початком нового року. І хоча позаду вже майже півроку, нестиковки у законах продовжують “випливати” на поверхню. І мабуть зайве казати, що юридичні казуси можуть мати серйозні наслідки для громадян.

Порядок переходу права власності на нерухомість змінився

Найбільш важливими для простої людини є Цивільний і Сімейний кодекси. Але якщо ви вирішили купити або продати квартиру, то слід поближче ознайомитися з цими нормативами. Відповідно до нового Цивільного кодексу, змінився порядок переходу права власності на нерухомість. Крім того, у нових Сімейному і Цивільному кодексах не повністю врегульоване питання про необхідність дозволу опікунської ради при операціях із квартирами, де власниками є неповнолітні.

Поки ситуація не катастрофічна, але нестиковки в законодавстві створюють складності при проведенні операцій з нерухомістю і ґрунт для махінацій.

Перше спірне питання пов’язане з порядком переходу права власності на нерухомість. Протягом багатьох років людина, що купила квартиру або будинок, ставала повноправним власником відразу після підписання договору купівлі-продажу і нотаріального завірення цього документа.

Такий же порядок діяв при даруванні, обміні, успадкуванні, інших випадках відчуження майна.

Розрахунок між покупцем і продавцем також найчастіше відбувається при укладенні угоди в нотаріуса. Після цього правовстановлюючі документи було потрібно подати на реєстрацію в бюро технічної інвентаризації, а з недавніх пір – у Єдиний державний реєстр реєстрації прав на нерухоме майно. Але зробити це можна було і через місяць, і через рік: право власності людини на придбане житло вже було узаконено.

Тепер же, відповідно до нового Цивільного кодексу, людина, що придбала нерухомість, одержує право власності на неї не з моменту нотаріального завірення договору купівлі-продажу, дарування або іншого правовстановлюючого документа, а після його державної реєстрації.

Варто відзначити, що держреєстрація договорів ведеться вже давно. Але з лютого минулого року дані заносяться в спеціально створений для цього Єдиний державний реєстр реєстрації прав на нерухоме майно. Це зроблено, щоб не допустити афер з нерухомістю. Адже не секрет, що раніше траплялося, коли ту саму квартиру одночасно продавали, закладали або здавали в оренду. Крім того, досить складно було простежити історію переходу права власності на житло і з’ясувати, хто раніше ним володів. Процедура реєстрації прав власності в держреєстрі більш тривала, але дозволяє забезпечити подальше проведення операцій з нерухомістю.

Без грошей і
без житла

Що очікує у зв’язку з цими нововведеннями покупців? Саме їм у першу чергу невигідний такий механізм переходу права власності. Справа в тому, що покупець, уклавши законну угоду і віддавши продавцеві гроші, не стає власником квартири. Навіть якщо він у той же день подасть документи на держреєстрацію, процедура забере не менше 30 днів без урахування строку інвентарізаційних робіт та виготовлення свідоцтва про проаво власності. Протягом цього терміну покупець знаходиться в “підвішеному” стані: усю суму він уже віддав, а власником житла не став.

Наприклад, якщо в день укладення договору купівлі-продажу на квартиру буде накладено арешт, що забороняє будь-які операції з нерухомістю, покупець теоретично може залишитися і без грошей, і без житла. Адже попередній власник, чиє майно було арештовано, таким уже не є, а нового господаря у квартири юридично немає. Не говорячи вже про те, що в цьому випадку в державній реєстрації і зовсім можуть відмовити. В результаті людині доведеться в суді доводити свої права на квартиру. А це процес тривалий...

Слід зазначити, що при операціях з житлом таких випадків поки що зафіксовано не було, а от при угодах між підприємствами з нежилим фондом подібні випадки вже траплялись. Інші способи використовувати такий юридичний казус досить складні і вимагають підробки правовстановлюючих документів, що само по собі вже є серйозним злочином.

Підводні камені

для дітей

Є ще одна проблема, з якою можуть стикнутися покупці квартир, – це наявність неповнолітніх громадян серед власників нерухомості. Зазначимо, що з початку 90-их років нотаріуси перестали реєструвати угоди з нерухомістю, частиною якої володіє дитина, без дозволу на те опікунської ради. А цей документ видавався тільки в тому випадку, якщо неповнолітньому гарантувалося придбання або дарування тієї площі, якою він володів раніше. Такий порядок передбачався Сімейним кодексом.

З одного боку, ця норма додала турбот продавцям, адже їм довелося витрачати набагато більше часу на оформлення документів. З іншого боку, набагато складніше стало провертати з квартирою всілякі махінації, і випадки розірвання угод через обмеження прав неповнолітніх бували дуже рідко. По-перше, діяв хоч якийсь механізм захисту майнових інтересів дітей від несумлінних батьків. Адже іноді батьки-алкоголіки, продавши квартиру в місті, купували хату в селі, а виручені гроші пропивали. В результаті житлові умови дитини погіршувалися, а то й взагалі вона опинялася на вулиці і поповнювала армію безпритульних. По-друге, покупець одержав захист від можливих зазіхань на придбане ним житло з боку колишніх власників. Відповідно до законодавства, у тому випадку, якщо в процесі купівлі-продажу нерухомості були утиснуті майнові права неповнолітніх, суд міг визнати угоду недійсною.

Цим нюансом також іноді користувалися нечисті на руку продавці, що, розтративши виручені гроші і не купивши підходящого житла, повертали собі квартири через суд.

Однак з набранням чинності нового Сімейного кодексу, що набрав чинності з нинішнього року, стаття про обов’язковий дозвіл опікунської ради на угоди з нерухомістю, власниками якої є діти, зникла. Причому в проекті закону вона була, а потім просто... “випала”.

Проте нинішній Цивільний кодекс все-таки передбачає обов’язок опікунської ради контролювати дії опікунів при здійсненні угод з нерухомістю в інтересах підопічного.

Отже, цілком реально тепер інтереси неповнолітніх при продажу їх батьками квартир можуть виявитися незахищеними. Проте існує можливість визнання угоди купівлі-продажу нерухомості недійсною, якщо були порушені майнові права дітей, що там проживали.

Деякі нотаріуси продовжують вимагати дозвіл опікунської ради, піклуючись про безпеку угоди.

Але, навіть якщо покупець або нотаріус просить від продавців довідку з опікунської ради, ті цілком законно можуть відмовити в наданні такого документа.

Якщо ж сумлінний продавець таки відправляється за документом, його найчастіше очікує неприємний сюрприз. Сьогодні самі опікунські ради відмовляють людям у видачі дозволів на проведення угод купівлі-продажу житла, пояснюючи це відсутністю законної підстави. Тому деякі нотаріуси вимагають одночасно з продажем квартири укладати угоду про купівлю житла для дитини. Неважко здогадатися, що продавці можуть відмовитися від такої “пропозиції” і звернутися до іншого нотаріуса, що буде діяти відповідно до букви закону. Тільки ні покупцеві, ні неповнолітнім від цього не легше.

“Зелене світло”
для шахраїв

Новий порядок переходу прав власності створює сприятливий ґрунт для шахрайства. Поки новий власник зареєструє договір, попередній власник може проводити махінації з квартирою.

Щодо захисту інтересів неповнолітніх власників, то скасування обов’язкового дозволу опікунської ради може привести до того, що права дітей будуть порушуватися. Сьогодні діє наступний порядок: якщо батько або мати заперечує проти оформлення угоди, тоді це питання виноситься на розгляд опікунської ради або суду. Але, як правило, батьки самі ініціюють продаж квартири. Навіть тривала процедура видачі дозволу могла б зупинити несумлінних батьків. Крім того, втратила силу норма, за якою дитині повинна була надаватися житлоплоща не менша тієї, якою вона володіла у старій квартирі. Адже законодавчо це питання не регулювалося. Таку вимогу висували опікунські ради, що опинилися зараз фактично відстороненими від контролю над проведенням угод з нерухомістю.

(За матервалами ria.ua)

 

---------------------

Погода

Яндекс.Погода