Головна arrow Архів попередньої версії arrow Законодавство
Реклама
Незавершене будівництво:купівля-продаж Надрукувати
(Біржова торгівля № 32(66) від 3 грудня 2004р.)

Маємо запитання:
Які особливості укладення договору купівлі-продажу неприватизованого об’єкта незавершеного будівництва?

Це питання регулюється, у першу чергу, Законом України від 14.09.2000р. №1953-ІІІ “Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва” (далі Закон).
Так, відповідно до ст. 6 Закону приватизація об‘єктів незавершеного будівництва здійснюється органами приватизації, у тому числі за участю уповноважених ними юридичних осіб шляхом:
– продажу на аукціоні, за конкурсом;
– продажу шляхом викупу за наявності одного покупця безпосередньо цьому покупцеві із забезпеченням ним умов приватизації об‘єкта;
– внесення об‘єкта незавершеного будівництва до статутного фонду господарського товариства як внеску держави з наступною приватизацією акцій (часток, паїв) у порядку, встановленому установчими документами товариства та законодавством України, після завершення будівництва відповідного об‘єкта;
– продажу під розбирання.
У разі приватизації недобудованих спеціалізованих господарських об‘єктів, зокрема електростанцій, великих промислових підприємств, спосіб приватизації відповідно до законодавства про приватизацію може визначати орган приватизації за погодженням з органом, який здійснює управління відповідним об‘єктом незавершеного будівництва, або підприємством, установою, організацією, на балансі яких перебуває зазначений об‘єкт.
Тобто продаж неприватизованого об’єкта незавершеного будівництва здійснюється одночасно з його приватизацією.
Поряд із тим, у ст.ст. 3-5 Закону вказано, що покупці об‘єктів незавершеного будівництва можуть придбати разом з об‘єктами незавершеного будівництва земельні ділянки, відведені в установленому порядку під забудову. За бажанням покупців земельні ділянки, на яких розташовані об‘єкти незавершеного будівництва, надаються їм у довгострокову оренду. Земельні ділянки, що не підлягають продажу відповідно до Земельного кодексу України, надаються в довгострокову оренду з правом першочергового їх придбання орендарем у разі зняття заборони на приватизацію зазначених ділянок.
Рішення про приватизацію об‘єктів незавершеного будівництва приймаються Фондом державного майна України, його регіональними відділеннями, органами приватизації в Автономній Республіці Крим (далі – органи приватизації) на підставі переліку об‘єктів, що підлягають приватизації. У разі приватизації об‘єкта незавершеного будівництва разом із земельною ділянкою рішення про приватизацію такого об‘єкта органи приватизації приймають спільно із спеціально уповноваженим органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів або його органами на місцях.
Комісія з приватизації об‘єктів незавершеного будівництва не утворюється, план їх приватизації не розробляється.
Для включення об‘єкта незавершеного будівництва державної форми власності до переліку об‘єктів, що підлягають приватизації, органи, які здійснюють управління відповідними об‘єктами незавершеного будівництва, обов‘язково подають органам приватизації такі документи:
– лист-пропозицію щодо приватизації відповідного об‘єкта незавершеного будівництва;
– погодження органу, уповноваженого управляти відповідним державним майном або витяг з плану приватизації (розміщення акцій) підприємства (відкритого акціонерного товариства), до статутного фонду якого не був включений відповідний об‘єкт незавершеного будівництва;
– довідку про наявність та перелік проектно-кошторисної та технічної документації щодо об‘єкта незавершеного будівництва, у разі потреби – разом з проектно-кошторисною та технічною документацією;
– документи про відведення земельної ділянки під об‘єкт незавершеного будівництва, а у разі відсутності документа про відведення – пояснення про причини.
Органи приватизації повідомляють органи, які здійснюють управління об‘єктами незавершеного будівництва, про включення відповідних об‘єктів до переліку об‘єктів, що підлягають приватизації, у місячний строк з дня прийняття такого рішення.
Фонд державного майна України здійснює оприлюднення інформації щодо об‘єктів незавершеного будівництва, які підлягають приватизації, шляхом створення електронного реєстру цих об‘єктів.
Відведення земельної ділянки, на якій розташований об‘єкт незавершеного будівництва, оформляється відповідним рішенням згідно з вимогами законодавства.
У разі відсутності рішення про відведення земельної ділянки в натурі, на якій розташований об‘єкт незавершеного будівництва, за поданням органів приватизації спеціально уповноважений орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів та його органи на місцях разом з адміністрацією підприємства, установи, організації, на балансі яких перебуває об‘єкт незавершеного будівництва, у місячний строк вживають у встановленому порядку заходів щодо відведення земельної ділянки несільськогосподарського призначення, на якій розташований об‘єкт незавершеного будівництва.
Роботи, пов‘язані з відведенням земельної ділянки, на якій розташований об‘єкт незавершеного будівництва, та підготовкою технічної документації, необхідної для її придбання, а також оформленням державного акта на право власності на землю, виконуються за рахунок коштів, передбачених на підготовку та проведення приватизації.
Вартість об‘єкта незавершеного будівництва для продажу на аукціоні, за конкурсом, під розбирання або шляхом викупу, а також для передачі його до статутного фонду господарського товариства як внеску держави з наступною приватизацією визначається на підставі даних балансу без урахування суми індексації вартості об‘єкта незавершеного будівництва, обчисленої за індексами, встановленими Державним комітетом статистики України.
У разі відсутності документів, необхідних для проведення оцінки вартості об‘єкта незавершеного будівництва, ціна продажу об‘єкта може визначатися експертним шляхом.

Вартість земельної ділянки, на якій розташований об‘єкт незавершеного будівництва, визначається спеціально уповноваженим органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів чи його органами на місцях на підставі експертної оцінки.
Представник органу приватизації та покупець об‘єкта незавершеного будівництва в п‘ятиденний строк після сплати повної вартості придбаного об‘єкта незавершеного будівництва, а в разі надання розстрочки платежу – 50 відсотків (для об‘єктів незавершеного будівництва житлового призначення – 30 відсотків) вартості цього об‘єкта, підписують акт приймання-передачі об‘єкта незавершеного будівництва.
Право власності на об‘єкт незавершеного будівництва виникає у покупця з моменту підписання акта приймання-передачі.
Право власності на земельну ділянку, на якій розташований об‘єкт незавершеного будівництва, виникає після одержання державного акта на право власності на землю, який видається покупцеві за умови сплати ним вартості земельної ділянки.
Державний акт на право власності на землю підлягає реєстрації відповідно до законодавства.
Звертаємо увагу, що необхідними умовами приватизації об’єктів незавершеного будівництва (крім продажу під розбирання) є:
– встановлення строку завершення будівництва об‘єкта незавершеного будівництва;
– заборона відчуження об‘єкта незавершеного будівництва та земельної ділянки, на якій розташований цей об‘єкт, до завершення будівництва та введення об‘єкта в експлуатацію;
– забезпечення вимог екологічної безпеки, охорони навколишнього природного середовища під час добудови та подальшого введення в експлуатацію об‘єкта приватизації.
У разі неможливості завершення будівництва в установлені строки за наявності відповідних обгрунтувань строки завершення будівництва можуть бути змінені за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування, про що укладається додатковий договір.
У разі невиконання умов, зазначених у цій статті, договір купівлі-продажу підлягає розірванню в установленому законодавством порядку. При цьому покупець, з яким розірвано договір купівлі-продажу, повертає об‘єкт приватизації в державну власність за актом приймання-передачі, а також відшкодовує державі збитки, завдані невиконанням умов договору.
Розірвання договору купівлі-продажу об‘єкта незавершеного будівництва є підставою для розірвання договору купівлі-продажу або договору оренди земельної ділянки, на якій розташований об‘єкт незавершеного будівництва.
Зазначаємо також, що громадянам України та юридичним особам, зареєстрованим на території України, які відповідно до законодавства України є покупцями об‘єктів незавершеного будівництва, після сплати ними 50 відсотків (для об‘єктів незавершеного будівництва житлового призначення – 30 відсотків) вартості цих об‘єктів, може надаватися розстрочка платежу на строк до п‘яти років (для об‘єктів незавершеного будівництва житлового призначення – до 10 років). Кошти, що сплачуються в розстрочку, визначаються з урахуванням зміни ціни на дату внесення коштів за об‘єкт незавершеного будівництва з урахуванням індексу інфляції, визначеного Державним комітетом статистики України. У разі, якщо індекс інфляції у будь-якому місяці становить менше 1, вважати його рівним 1.
Оформлення документів, що засвідчують право власності на приватизовані об‘єкти незавершеного будівництва здійснюється відповідно до п. 7 наказу Фонду державного майна України від 11.09.2000р. №1894 “Про затвердження Положення про порядок приватизації об‘єктів незавершеного будівництва”
Оформлення договору купівлі-продажу об‘єкта незавершеного будівництва здійснюється відповідно до положень Закону України від 06.03.1992р. №2171-XII «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», де вказано таке. Право власності на державне майно підтверджується договором купівлі-продажу, який укладається між покупцем та уповноваженим представником відповідного органу приватизації.
Договір купівлі-продажу державного майна підлягає нотаріальному посвідченню.
У разі придбання об‘єкта приватизації на аукціоні, за конкурсом договір купівлі-продажу між покупцем і продавцем укладається не пізніш як у п‘ятиденний термін з дня затвердження органом приватизації результатів аукціону, конкурсу.


Договір включає:
– назву підприємства, його адресу;
– відомості про продавця та покупця;
– остаточну ціну продажу об‘єкта на аукціоні, за конкурсом або розмір викупу;
взаємні зобов‘язання продавця і покупця;
– номери їх розрахункових рахунків;
– назви і адреси банківських установ;
– умови внесення платежів.
До договору включаються зобов‘язання сторін, які були визначені умовами аукціону, конкурсу чи викупу, відповідальність та правові наслідки їх невиконання.
Зобов‘язання покупця, передбачені договором купівлі-продажу, зберігають свою дію для осіб, які придбають об‘єкт у разі його подальшого відчуження протягом терміну дії цих зобов‘язань.
У разі невиконання покупцем передбачених договором купівлі-продажу зобов‘язань щодо строку внесення інвестицій у встановленому обсязі він сплачує на користь місцевого бюджету пеню у розмірі 0,1 відсотка вартості не внесених у строк інвестицій за кожний день прострочення.
При недотриманні покупцем зобов‘язань щодо збереження протягом визначеного терміну кількості робочих місць (за винятком скорочення робочих місць, пов‘язаного із санацією та реструктуризацією підприємства) він сплачує штраф у розмірі 12-кратної суми середньої заробітної плати кожного звільненого працівника та у місячний термін поновлює кількість скорочених робочих місць. Кошти від штрафних санкцій перераховуються на рахунок служби зайнятості за місцезнаходженням приватизованого об‘єкта.
Договір купівлі-продажу є підставою для внесення коштів у банківську установу на обумовлений договором рахунок як оплату за придбаний об‘єкт приватизації.
Покупець зобов‘язаний внести зазначені платежі протягом 30 календарних днів з моменту переходу до нього права власності на об‘єкт приватизації. Термін оплати може бути продовжено ще на 30 календарних днів за умови сплати не менш як 50 відсотків ціни продажу об‘єкта.
У триденний термін після нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу уповноважений представник органу приватизації і новий власник підписують акт передачі приватизованого об‘єкта.
Договір купівлі-продажу підлягає реєстрації відповідною місцевою Радою.
Органи приватизації здійснюють контроль за виконанням покупцем умов договору купівлі-продажу, а в разі їх невиконання застосовують санкції, передбачені чинним законодавством, та можуть у встановленому порядку порушувати питання про розірвання договору.
Представник органу приватизації і власник приватизованого об‘єкта незавершеного будівництва у п‘ятиденний строк після сплати повної вартості придбаного об‘єкта незавершеного будівництва, а у випадку надання покупцю розстрочки платежу - 50 відсотків (для об‘єктів незавершеного будівництва житлового призначення - 30 відсотків) вартості об‘єкта підписують акт приймання-передачі об‘єкта.
До акта приймання-передачі додаються (у разі наявності):
– акт приймання-передачі проектно-кошторисної та виконавчої документації на об‘єкт незавершеного будівництва;
– акт приймання-передачі технічної документації устаткування та обладнання, що приватизується разом з об‘єктом незавершеного будівництва;
– інвентаризаційний опис придбаних для об‘єкта незавершеного будівництва матеріалів, виробів, конструкцій, завезених на будівельний майданчик і не використаних для будівництва;
– інвентаризаційний опис придбаного для об‘єкта незавершеного будівництва устаткування, не переданого до монтажу або такого, що не потребує монтажу.
У тижневий строк після підписання акта приймання-передачі об‘єкта незавершеного будівництва орган приватизації письмово повідомляє про продаж об‘єкта підприємство, на балансі якого цей об‘єкт обліковується. Таке повідомлення є підставою для внесення відповідних змін до балансу підприємства.

Я. Кибальник

www.UkrBusiness.com.ua

 

---------------------

Погода

Яндекс.Погода