Головна arrow Архів попередньої версії arrow Законодавство
Реклама
Житло в кредит за новою схемою Надрукувати
(Біржова торгівля № 15(49) від 28 квітня 2004р.)

Якщо спробуєте достроково повернути банку гроші,
можете заплатити... штраф

Придбання квартири в кредит в Україні — вже повсякденна справа. Все більше людей, що мають постійний заробіток, для того щоб поліпшити свої житлові умови, вдаються до допомоги банків. У 2003 році багато великих фінансових установ стали активно розвивати програми кредитування купівлі житла.
    У зв’язку з тим, що кредитування населення під купівлю житла набуло масового характеру, виникла необхідність розробки загальних для всіх банків стандартів надання кредитів. Такий документ вже розроблено і прийнято Українською національною іпотечною асоціацією разом з Нацбанком України. Він визначає основні критерії надання кредитів під заставу нерухомості, якими відтепер і будуть керуватися.

$5 тисяч – і ні центом менше!

Кредити для купівлі житла називаються іпотечними, тобто такими, що видаються під заставу нерухомості. Причому позичальник може заставити не тільки ту квартиру, що у нього є на момент отримання кредиту, але й ту, яку він збирається купити за рахунок кредиту.
Відповідно до прийнятих стандартів, сума іпотечного кредиту не повинна бути меншою 5 тисяч доларів, але не може перевищувати 70 відсотків вартості житла, що буде придбане. Кредит видається не менше ніж на 5 років. Протягом першого року виплати кредиту процентна ставка зміні не підлягає. Після закінчення дванадцяти місяців вона може збільшуватися, однак не більше ніж на 4% протягом року.
Головна умова надання кредиту – гарантія його повернення. Тому в першу чергу кожен банк цікавиться інформацією про клієнта. Коли людина приходить в банк із проханням видати йому кредит на купівлю житла, у нього з’ясовують, наскільки він платоспроможний.

За даними опитування складається аплікація – заява на одержання житлового іпотечного кредиту. При цьому співробітники банку зобов’язані повідомити відвідувача про те, що заповнення аплікації саме по собі ще не є гарантією видачі кредиту.
Одержавши інформацію про потенційного клієнта, банк ретельно її вивчає на предмет того, наскільки людині можна довіряти. При цьому відповідно до стандартів враховуються наступні обставини.
– Вік. Не можуть одержати іпотечний кредит громадяни молодші 18 років. Швидше за все, не дадуть грошей і людині передпенсійного віку, якій до моменту закінчення виплат буде вже більше 65 років. Щоправда, якщо вона бере кредит разом з кимось, чий вік вписується у встановлені рамки, то банк може дати гроші.
    – Робота. Відповідно до прийнятих “Стандартів житлового іпотечного кредитування”, позичальник за іпотечним кредитом обов’язково повинен мати постійне місце роботи і стабільний рівень прибутків.

Також банк оцінює перспективи кар’єрного і професійного зросту позичальника. Для цього вивчається його послужний список за останні п’ять років. Позитивним фактором вважається, якщо людина весь цей час працювала в одній сфері діяльності і за цей час її підвищували в посаді і збільшували зарплату. Добре також, якщо позичальник молодий і має престижну спеціальність.
Вивчає банк також фірму, де працює потенційний клієнт. Чи ефективно вона працює, чи зможе протриматися на ринку протягом тривалого часу, поки її співробітник виплатить кредит.
    – Прибутки. Позичальник повинен надати банку інформацію про джерела і розміри отриманих ним прибутків за останні 12 місяців. Причому, інформація ця повинна бути підтверджена документально – довідками з місця роботи. Також людина інформує банк про прибутки чоловіка (дружини).
Якщо позичальником виступає тільки один член родини, то його прибуток розраховується як сума прибутків подружжя, а якщо вони виступають разом, то для кожного обчислюється власна величина прибутку.
У розрахунок сукупного доходу входять:
– зарплата за основним місцем роботи;
– зарплата за сумісництвом або інші доходи, включаючи авторські винагороди;
– одержувані дивіденди, відсоток з вкладів, орендна плата і т.д.;
– аліменти і дотації на дітей;
– чистий прибуток від підприємницької діяльності;
– інші регулярні доходи, що відбиваються у податковій декларації.
Слід зазначити, що банки враховують при видачі кредитів тільки легальні доходи. Ніякі гроші в конвертах доходами не вважаються, якщо немає офіційного документа, що підтверджує їх походження.
Крім того, якщо у позичальника на момент одержання кредиту є нерухомість, що він збирається продати, його місячний доход може бути збільшений на суму, рівну відношенню половини вартості нерухомості до кількості місяців, на які надається кредит.
Наприклад, якщо в людини, що планує взяти кредит на десять років, є квартира, оцінена в 100 тисяч гривень, яку він збирається продати, то його місячний прибуток збільшиться на суму:
50 тисяч (половина вартості квартири)/120 (кількість місяців у десяти роках) = 417 гривень.

– Витрати. Виходячи з одних тільки прибутків банк кредит теж надавати не буде, тому що частина цих грошей людина змушена витрачати на забезпечення своєї життєдіяльності. Тому, перш ніж видати кредит, банк вивчить фінансові зобов’язання клієнта. У їх число входить розмір комунальних платежів за житло, що набувається за рахунок кредиту (адже з моменту придбання квартири позичальникові доведеться за неї платити). Якщо в людини є інша нерухомість, то плата за неї теж враховується.
    Також до числа зобов’язань включаються суми, що витрачаються на послуги зв’язку, страхові платежі, податки, виплати за іншими кредитами, витрати на відпустку, освіту, медичну страховку позичальника і членів його родини.
Відповідно до прийнятих стандартів кредит не може бути видано, якщо загальна сума щомісячних зобов’язань перевищує половину доходу за цей же період.

Реальне підтвердження платоспроможності – наявність грошей

На основі всіх отриманих даних банк оцінює платоспроможність позичальника і визначає максимальний розмір кредиту, що може бути йому надано. Він розраховується таким чином, щоб сума щомісячного платежу з кредиту не перевищувала 40 відсотків місячного доходу позичальника. В іншому випадку потрібно або збільшувати термін погашення кредиту, або зменшувати суму.

Реальне підтвердження платоспроможності позичальника — наявність у нього певної суми грошей, якої повинно вистачити на:
– сплату 30 відсотків вартості житла, що буде придбане;
– покриття усіх витрат, пов’язаних з укладенням кредитного договору і договору купівлі-продажу, включаючи винагороду брокера, оцінювача і нотаріуса;
– сплату державного збору за оформлення договору купівлі-продажу й іпотечного договору;
– покриття витрат на оформлення права власності;
– виплату винагороди банку за надання кредиту;
– оплату ремонту житла, що буде придбано, якщо він необхідний.
Одне слово, не маючи на руках “великих” грошей, у банк за кредитом краще не звертатися.
Щоб переконатися в сумлінності і фінансовій дисциплінованості позичальника, банк може зажадати від нього документи, що підтверджують повноту і своєчасність сплати податків і повернення кредитів за останні три роки, а також дані про оплату комунальних послуг і мобільного зв’язку за останній рік.
Крім того, досвід показав, що українці -– досить дисципліновані позичальники. Іноді навіть надміру. Найчастіше вони намагаються повернути кредити раніше запланованого терміну в надії зменшити суми виплачуваних відсотків. Причому громадяни упевнені, що цим роблять велику послугу банкові. Однак фінансовим установам така практика не подобається, тому що, видаючи кредити, вони розраховують на певний прибуток протягом конкретного періоду. Тому в стандартах прийняті досить суворі заходи щодо квапливих позичальників.
Протягом першого року з моменту видачі кредиту дострокове повернення коштів взагалі забороняється. Надалі його можна здійснювати, але лише за умови, якщо банк буде попереджений про це за два місяці. Сума дострокового внеску не може бути меншою 500 доларів. При цьому банк має право встановити для позичальника штрафні санкції за дострокове повернення.
    Усі перераховані вище умови відповідно до стандартів є мінімально необхідними для того, щоб банк видав кредит. При цьому кожен банк може проводити власну кредитну політику, висуваючи до позичальників свої, більш суворі, вимоги.
Артем ВИШЕНСЬКИЙ

 

---------------------

Погода

Яндекс.Погода