Головна arrow Архів попередньої версії arrow Правовий компас
Реклама
Становлення іпотеки і роль риелтора Надрукувати

(Біржова торгівля № 7(41) від 1 березня 2004р.)

"Риелтор - це звучить гордо, і він має стати повноправним учасником іпотеки", стверджує Володимир Винокур, директор київського Центру нерухомості "Мегокон-В".

Принципова схема іпотечного кредитування цілком зрозуміла: знайшов квартиру, узяв кредит, оселився в квартирі (право користування), погасив кредит і одержав нерухомість у власність (право користування, розпорядження і володіння). Усі згодні, що це є добре і зручно. Але якщо копнути глибше, то відкриються деякі нюанси операцій іпотеки, і відразу ж виникне маса запитань, на які поки що немає однозначних відповідей. Причому, мова йде як про загальні проблеми (наприклад, чи треба страхувати договір іпотеки, і якщо так, то від чого?), так і про подробиці (на яких умовах і з яким партнером краще працювати).

Розібратись у багатьох тонкощах іноді не до снаги навіть деяким фахівцям, не говорячи вже про тих, хто цікавиться іпотечним кредитуванням з позиції звичайного покупця житла. Їм, звісно ж, потрібен помічник і порадник, яким має бути професійний риелтор. Від нього залежить, піде клієнт на вторинний ринок чи на первинний, і до якого забудовника, у який банк звернеться і на яких умовах зможе одержати кредит.

Ось думка Володимира Винокура:

"Пересічному громадянину" за великим рахунком байдуже яка будівельна компанія зведе будинок, і який банк дасть кредит.

У нього є кілька "вихідних" запитів:

- район, де буде розташований будинок;

- характеристика будинку;

- характеристика квартири;

- приблизна вартість квартири;

- сума, що він може виплачувати щомісяця на погашення кредиту.

Якщо такий клієнт прийде до ріелтора (як це відбувається у нас в Центрі), то ріелтор сам повинен знайти ту будівельну компанію, що побудує "потрібний" будинок з "потрібною" квартирою і той банк, що дасть кредит на умовах, кращих, ніж в інших банках. Іншими словами, ріелтор не повинен "прив'язуватися" до якоїсь однієї будівельної компанії, пропонуючи лише її об'єкти, а працювати з тією, яка найбільш пасує конкретному клієнту.

Риелтор має бути, скоріше, дилером банку, що з належним розумінням відноситься до проблем позичальника (клієнта).

Більше того, я переконаний у тому, що прибуток риелторской фірми і банку, зросте, якщо офіс фірми буде в одному блоці з безбалансовим відділенням Банку, а якщо з ними розміститися ще й нотаріусу, то успіх забезпечений.

Що дасть таке співробітництво риелтора і банкіра?

Риелтор для свого клієнта зможе вибрати будь-як квартиру - і на первинному ринку, і на вторинному. Але всю фінансову сторону буде забезпечувати банк-партнер, я підкреслюю, партнер.

При цьому банк і риелтор розробляють спільно такі умови кредитування, які були б привабливими для клієнта. Зрозуміло, що коли умови привабливі, то вони залучать і нових позичальників.

А весь довгий процес кредитування, аж до закінчення виплати кредиту, обумовлюється в спеціальних додатках і угодах між позичальником, банком і … риелтором.

Так, не дивуйтеся, риелтором.

Але така технологія доречна тільки з тим банком, що розуміє, що риелтор - це не "джентльмен у пошуках десятки" а повноправний, грамотний, професійний, законний учасник процесу. Який одержує плату за послуги, до речі, також законно.

Але, здавалося б - зайвий учасник. Навіщо ж він потрібний? Наведемо приклад.

Оптимальний варіант розвитку подій не передбачає жодних ускладнень ні в покупця житла, ні в банку. Усі зобов'язання виконуються в строк. Але якщо людина, що взяла кредит раптом не зможе його виплачувати, то очевидно банк має вдатися до певних дій. Фінансисти можуть "увійти у становище" і відстрочити платіж. А можуть і твердо наполягти на продажу заставного майна для погашення заборгованості. Але ж майно заставлене і продати його не так-то просто! Адже реалізація майна через Спецюст не вигідна жодній із сторін.

Проблема виглядає приблизно так. Людина, що заборгувала банку 10 000 гривень (умовно) може знайти покупця на свою нерухомість, що коштує 20 000 гривень. При цьому 10 тисяч гривень йде на погашення зобов'язань перед банком, а суму, що залишилася, людина витрачає на покупку іншого житла (чи на інші потреби). Банк зніме арешт із квартири як тільки одержить свої гроші.

Здавалося б, настає час оформити договір купівлі-продажу і розрахуватися з покупцем, що люб'язно надав як завдаток 10 тисяч гривень на погашення боргу. Але в цей момент продавець (він же - "боржник") може "передумати": перед банком він чистий, квартира в повній його власності, а зобов'язання перед потенційним покупцем, який, найбільше потерпів у цьому випадку,

- всього лише домовленість, яку можна і порушити.

Вирішити і попередити подібну ситуацію, і покликана схема участі риелтора в іпотечному кредитуванні.

Риелтор не буде виконувати функції страховика. Риелтор повинен виконувати функції риелтора. За прийнятою у нашому Центрі нерухомості технологією необхідно знайти покупця на заставлену квартиру, причому за максимальною ціною і "стояти на смерть" за максимальну ціну.

Потім разом з банком забезпечити таку технологію реалізації квартири під заставою (а значить під забороною на продаж), щоб цілком виключити ризик покупця, продавця (позичальника) і банку.

То виходить, ці шановні особи не можуть обійтися без риелтора? Звичайно, що можуть. Але … з риелтором краще. І чому ж?

Тому що саме він (риелтор) пов'язаний відносинами, договірними в тому числі, зі всіма учасниками і бере безпосередню участь у всіх етапах реалізації заставленого об'єкта: одержання продавцем від покупця завдатку за квартиру, зняття з квартири заборони на продаж, оформлення договору купівлі-продажу, одержання від покупця суми усієї вартості квартири, повернення кредиту і відсотків банку, придбання для продавця (тепер уже покупця) іншої (меншої) квартири і, може бути, оформлення нового кредиту (на меншу суму). Така технологія розроблена у нас з одним із київських банків, для якого Центр не "третя" особа, а повноправний і, головне, рівний (!) партнер.

Я впевнений, що тільки при рівноправній участі риелтора, іпотечне кредитування буде розвиватися і на первинному і на вторинному ринку.

Нами розроблена схема, за якою громадянин маючи квартиру, але не маючи додаткової суми, може побудувати собі нове житло на первинному ринку, взявши кредит у банку-партнера.

Здійснити такий процес не так-то просто, і тілько грамотний риелтор може забезпечити цю технологію: погодити терміни і подбати про місце, у якому люди будуть жити доти, доки їх новий будинок не буде готовий. Сьогодні будівельні компанії не користуються послугами професійних риелторов. І, тим самим, обмежують коло своїх потенційних інвесторів".

У Центрі "Мегокон-В" розроблена відповідна програма за участю Центру, банку, будівельної компанії, страхової компанії, за якою всі взаємодіють один з одним і цим забезпечують можливість ІНВЕСТОРУ (позичальнику) побудувати гідне житло, а всім іншим учасникам - дістати гідний прибуток.

Співробітництво починається зі спільної реклами, зі спільного обговорення заявки на кредит, зі спільних (разом з брокером) переговорах з будівельною компанією.

Потім відбувається відстеження виплати кредиту і відсотків за ним і т.д., і т.п. до моменту повного розрахунку з банком і повернення правовстановлюючих документів власнику квартири.

Сьогодні на київському ринку кредитних послуг затвердилася ставка у 15-20 відсотків річних. Володимир Ісакович вважає, що банкам необхідно прагнути не тільки до зменшення розміру ставки, але і до надання додаткових послуг, як наприклад, включення вартості оформлення кредиту і вартості послуг риелторской фірми в загальну кредитну масу, тобто одержанню розстрочки на ці, іноді значні, суми.

Так працює центр "Мегокон-В" і його банк-партнер.

"Риелтор, це той довірений фахівець, що бере клієнта "за руки" і дбайливо, зі знанням справи проводить складним лабіринтом операцій з відчуження нерухомості", - говорить Володимир Ісакович. - Риелтор - професіонал, який набагато краще, ніж звичайний "загальний" юрист, підготовлений до роботи з клієнтами.

Давайте переглянемо ті організації, з якими повинен працювати риелтор, як довірена особа громадянина, що бажає купити квартиру за кредитні гроші.

На початку він має знайти квартиру, тобто розбиратися в достоїнствах або недоліках будинків.

Потім провести переговори з будівельною компанією і при необхідності змінити інвестиційний договір на користь свого клієнта.

У банку риелтор, представляючи свого клієнта, має довести можливість видачі кредиту і домогтися найкращих умов. Риелтор повинен розмовляти з банкірами "однією мовою", розбиратися у всіх тонкощах оформлення і виплати кредиту. Відслідковувати виплату і негайно прийти на допомогу своєму клієнту у разі будь-яких ускладнень.

Риелтор як рівний, серед рівних, бере участь у переговорах Будівельника і Банкіра, Банкіра і Страховика. А найчастіше не як "рівний", а як "тамада" цього "ділового застілля".

Ось яка роль риелтора в розвитку і становленні ІПОТЕКИ. На жаль, не всі громадяни зможуть "позичити" гроші в банку і купити собі житло.

Гарний риелтор не дозволить своєму клієнтові взяти велику суму в борг, а потім буквально голодувати, намагаючись погасити кредит. Справжній риелтор скоріше відмовиться від можливого куртажу (плати за послуги), ніж умовить згідливого клієнта на непосильний борг".

Позатим, розвиток теми кредитування невеликих сум - у межах 10 тисяч гривень (під заставу квартир) за спрощеною схемою і незначною сумою оформлення, допоможе багатьом незаможнимродинам підвищити рівень житла, що купується, а значить підвищити і сам РІВЕНЬ ЖИТТЯ. 

 

---------------------

Погода

Яндекс.Погода